不動産競売市場とは？

不動産競売市場は、不動産流通市場全体でも、一番透明で公正な不動産市場として注目されています。国も一般投資家が参入し易くするために、民事執行法の改正を行っており、今では不動産投資市場の一分野と認知されるようになってきました。しかし、初めて『競売』という言葉を聞いた方は、怖くて手が出せない市場だと思っている方もいるのではないでしょうか。

不動産競売とは、一言で言うと、裁判所を通じて土地や建物などの不動産を購入することができる制度です。例えば、住宅ローンなどの借入金の返済が滞った場合、銀行などの金融機関は、そのお金を回収しようとします。貸したお金の担保として金融機関が設定した抵当権がついている土地や建物を、裁判所に申し立てて競売という手続きを利用して売却するのです。購入希望者は、一定期間内に希望金額を申し出ます。その中で一番高い価格を付けた人が落札するという仕組みです。

また、不動産競売には、一般の市場で流通している物件と比較した場合、以下のような特徴があります。

［メリット］

• 市場価格より安く(60～90％程度）物件を購入できる
• 店舗・共同住宅など、特殊な物件を探しやすい
• 自分で入札額を決定できる
• 消費税がかからない
• 落札後の権利関係は裁判所が整理してくれるので安心
• 銀行ローンが利用できる
• 諸費用が一般の不動産売買に比べて安い
• 国（裁判所）が窓口なので安心

［デメリット］

• 内覧が出来ない
• 入札までの検討時間が短い
• 3点セットで大部分を判断しなければならないため、良し悪しが分かりにくい
• 必ず落札できる保証が無い
• 落札後の明け渡し交渉・鍵の引渡し・残置物処分の手続きは自分自身で行わなければならない
• 入札参加には「保証金」が必要
• 瑕疵担保責任がない
• 落札後、代金を納付できなければ「保証金没収」や「次回以降競売参加不可」などのペナルティがある

競売手続きの流れ。

投資の成否の8割は購入時で決まる！

近年の不動産投資ブームにより、これから不動産を所有して投資を行いたいという方は大変多くなっています。老後不安、生活不安、教育資金不安など様々な不安やリスクを少なくすることが、投資を検討される理由だと思われます。また、既に不動産を保有されている方であれば、現在保有している資産を次世代に繋げるために、不動産の入れ替えや買い増しを検討されている方もいらっしゃると思います。

迫りくるリスクや不安の中で、一日も早く投資を始めたいと思うのも、投資家の心情としては理解できます。しかし、本当にその投資で良いのでしょうか。不動産投資で失敗されているオーナーの中には、高いと思うが仕方なくこれでいいやと物件を購入し、後からこんなはずではなかったと後悔されている方も多いのではないでしょうか。

では、ご自身の投資の中で、「いくらなら高いのか？」「いくらなら安いのか？」はどのようにして決めるのでしょうか。皆さんが投資をする際には、「どのくらいの現金（資産）を利用して」「いつまでに（何歳までに）」「いくら欲しいのか」を知らず知らずのうちに決めています。「このくらい現金を入れるのであれば、この位の利回りは欲しい」や「このくらいの資産が20年後あればいい」などと言ったように、皆さんは具体的なイメージを持っているのです。その将来の姿を考えた時に、投資家が期待する投資全体の利回りがあります。それを割引率といいます。

そして、購入時の初期投資金額が決まっている場合、毎年のキャッシュフロー、売却時の手残り金額を計算して、その投資全体のパフォーマンスをはかる指標がIRR（内部収益率）となります。初期投資額が投資全体で何パーセントの効率で運用できているのかを計る指標です。今日では、一般の市場に流通している物件の多くは、実際の評価以上に値段が吊り上がっており、投資対象から外れることが多いので、なかなか次の投資へ進めないという声をよく聞きます。これは、初期投資額が必要以上にかかるために、期待する投資全体の収益率を満たす投資になっていないということなのです。

それでは、投資によりオーナーが期待する収益率を満たすには、どのようにしたら良いのでしょうか。不動産に精通した経営管理士であれば、収益改善により資産価値を高め、将来売却する際の価格を上げたり、毎年のキャッシュフローを向上させたりする努力を行います。ただ、将来予測の可能年数は5年程度といわれており、その先となると見通すのは至難の業です。とすると、購入時に物件をどれだけ安く仕入れられるか否かが、投資を成功させる重要な要素となるのです。

保有期間中のキャッシュフローと売却時の値段が一緒であるならば、初期投資コストが少ない方が当然投資としては有利です。良い不動産を出来るだけ安く買いたい。一般流通物件ではそれができないので、「掘り出し物」がないかと躍起になるわけです。しかし、一般流通物件の中では、極端に売り急いでいる物件以外はなかなか「掘り出し物」になる物件はありませんし、そのような物件は不動産会社などのプロ投資家が水面下で購入しています。しかし、競売物件の中の投資向き物件であれば、「掘り出し物」になる可能性があるのではないでしょうか。先ほどご紹介したIRR（内部収益率）で考えてみましょう。

［事例］

中古戸建物件を投資用で購入した場合

（前提条件）

• 半額自己資金、半額借入（期間15年、金利2％、LTV50％）
• 10年保有後売却
• 年間の収入は84万円（月額賃料7万円×12ヶ月）
• 運営費は年間12万円で計算（月1万円×12ヶ月）
• 購入価格（一般流通1100万円・競売落札900万円【一般流通価格の18％引き】）
• 10年後売却時価格は共に900万円と想定
• 購入時・売却時の諸経費は考慮しない

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以上のように、購入価格が200万円違うと、表面利回りは7.6％→9.3％になりました。IRR（内部収益率）は7.3％→11.9％へと変化しました。仮に全額自己資金で投資したとしてもIRRは5.1％→8.0％へと変化します。競売不動産市場が魅力的である理由がお分かりいただけたでしょうか。初期コストを抑える（物件を安く購入する）ことにより、最初から有利な立場で投資をすすめることが出来るのです。

競売物件は経験が必要。

宅地建物取引業者が売買している一般流通不動産では取引されない物件も、競売手続きでは対象となることがあります。どのような物件であるかを「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のいわゆる三点セットで先ずは確認します。その場合、以下のような物件が対象となっていることがありますので、注意が必要です。

• 一般の人にとってほとんど利用価値のない土地や建物
• 建物を建築することができない土地
• 買受け後、直ちに取壊して敷地を明け渡さなければならない建物
• 買受け後も他人に長期間貸し続けなければならず、賃料を受ける権利しかない土地や建物
• 金融機関の融資を受けられない土地や建物

それでは、三点セットの読み方をマスターし、リスクをある程度判断できるようになれば、入札してもよい物件かどうか判断できるのでしょうか。いえ、そうではありません。三点セットは、物件の内容や条件を把握するための重要な手掛かりにはなりますが、これだけでは分からないことが多いのです。一般流通不動産の取引では、宅地建物取引士が重要事項説明で詳しく説明してもらえる内容も、三点セットでは明記されていない、あるいは、法的な表現で分かりづらいという場合もあります。

不動産競売を検討する場合は、現地調査・役所調査・登記情報調査などを行い、その内容の確認及び修正を行います。その上で収益物件として考えるのであれば、家賃はいくら取れるのか、賃貸物件の需要はあるのか、諸費用がどのくらい掛かるのかといったことを予測する必要があるのです。

不動産競売固有の特徴を理解し、短い期間で入札対象物件の調査を行った上で適切な入札価格を判断しなければ、いつまで経っても落札することはできません。これは、一般の流通物件がいくらで取引されているか、建物を貸すことによって得る収入を現在価値に置きかえて計算する収益還元法による計算、過去の落札価格等様々な情報を集約し判断することになります。幸運にも落札できたらその後も、明渡交渉・鍵の引渡し・残置物処分などの手続きも法律に従って行うことになりますので、かなりのスピードと正確性、不動産に関しての高度な知識が必要となります。

一般投資家などの個人が落札できるようにはなりましたが、まだまだ宅地建物取引業者（不動産業者）が落札していることが多いです。いわば、不動産業者の物件仕入れに参加しているようなイメージでしょうか。そうすると、入札で不動産業者と競合する物件の場合、業者が入札する価格よりも高い値段をつけなければ落札できません。業者は仕入れた不動産に利益をのせて一般市場に流通させます。流通価格と業者の入札価格の間の金額で入札をすることが、個人で入札をされる際のポイントになります。業者の仕入れ値付近で手に入れているからこそ、出口（売却時）でキャピタルゲインが見込むことができるのです。

当社の競売サポートの進め方ですが、オーナーの資産状況をヒアリングした上で、投資の方向性・物件のボリュームを決めていきます。そして、その方向性にあった競売物件をご提案し、入札価格を助言する流れとなります。私たちは、三点セットを見ただけで物件の良し悪しを判断することは行っていません。なぜならば、投資の方向性・物件のボリューム・資金繰りの状況はオーナーによって様々だからです。あるオーナーには良い物件だったとしても、他のオーナーには悪い物件かもしれません。オーナーの期待を数値化し、その数値を判断基準として入札していくことで、失敗しない不動産投資が可能となるのです。