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  • Tatehisa Ikeda 池田建学
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2016.07.07

第4回 借入をして資金調達をする理由とは?

皆さん、こんにちは。今日は、銀行などからお金を借りて資金調達をする理由について考えてみましょう。

 

投資家がお金を借りる理由はいくつかありますね。

 

①投資家が物件などを買って投資をする時、全額現金で購入することが出来ないので、一部を借入するなどして資金調達を行います。負債を負うことによって、もともとできない投資を可能にすることができます。

 

②投資家は、投資物件を買う自己資金が十分にあったとしても、あえて借入を起こして資金調達をすることがあります。借入をすることで残った手持ちの現金は、他の事に使ったり、他の物件を購入することに利用することが出来ます。そうすることで、1つの投資を2つの投資に分け、1つで失敗するリスクを分散させることが可能です。そうすることで資産内容を多様化させることが出来るのです。

 

③お金を借りることで、もともとあった現金で全額運用するよりは効率の良い投資をすることができます。これが不動産投資のうまみでもあったりします。巷では、これを正のレバレッジとか言いますね。てこの原理が働き、少しのお金で多くの投資ができるようになるということです。このレバレッジ判定は、年数を経過するごとに変動してきますから、賃貸マンションの管理会社さんや、大家さんはしっかりこのあたりを分析する必要があります。

 

以上が投資家さんがお金を借りる理由です。いずれにしても、お金を借りるということは、それなりの危険が発生するということですから、効率と安全性は常に気を付けておかないといけませんね。

 

それでは、また次回お会いしましょう。

2016.06.28

第3回 リスクマネジメントについて

こんにちは。第3回です。今日は、住まいのリスクマネジメントについて書いてみようと思います。日頃の生活で発生する様々なリスク、賃貸経営で発生する様々なリスクに対し、合理的・効率的に対応するために、リスクマネジメントの手法を用いて対策を打つことが必要になってきます。

 

それでは、リスクマネジメントをする場合、どのような手段が必要になるでしょうか。一つは保険の活用ですね。少しの費用を払うことによって、事故があったときにその損失を補うということですね。

 

次に、事故があったときに困らないように、お金を蓄えておくということです。すべての保険事故に対応できるようにしてしまうと、どんどん保険料は高くなっていってしまいます。なので、少額の修繕であれば、いつでも出費できるように準備しておくことが大事ですね。

 

また、もう一つは、予防して防ぐということですね。車の事故を減らすには、寝不足で車に乗らない、常に細心の注意をするという意識が大事です。賃貸経営にも同じことが言えますね。保険事故を起こさないように、常日頃のメンテナンスをしておく、建物の定期点検は必ず受けるというところでしょうか。

 

一番残念なのは、目先の費用に目がくらみ、最終的に大きな損失となってしまうことです。常に判断して予防メンテナンス(悪くなる前の予防のためのメンテナンス)を行い、繰り延べメンテナンス(わかってはいるけど先送りするメンテナンス)は必要最小限にすることが大事ですね。

 

リスクマネジメントをする際には、事故の発生頻度と損害の規模によって対応を検討するのがよいでしょう。住宅の小修繕など、事故の発生頻度が低く、損害が小さいものは貯金して蓄えておく分からの捻出でいいですね。これを『リスクの保有』と言います。

 

部屋の網入りガラスの破損など、事故の発生頻度はあるものの費用がそんなにかからないものについては、事前に入居者さんに注意してもらい、冬はこまめに換気をしてもらうだとか、室内と室外の温度差を少なくするようにするとかということを守ってもらえるようにお願いするというのが、実務的対応になると思います。これを『リスクの防止・軽減』といいます。

 

地震や火災のように頻度が低く、損害の規模が大きいものについては、『リスクの移転』とまり、保険を使うことでリスクヘッジしたらいいと思います。これは、結構一般的に知られていますよね。

 

台風や洪水、土砂被害など、場所によっては、被害が大きく頻度も高いものがあります。これは『リスク回避』ですね。後からでは遅いですが、住宅などを購入の際には少しくらい費用を払ってでも、様々な調査をして、リスク回避できるものはしておいた方がいいと思いまそ。

 

意外とこのあたりの区別が出来ていなくて、何でも保険、何でもリスクはイヤという方がいるのではないでしょうか。しっかり区別して、その区分に応じた対応をしていきましょう。

2016.05.06

第2回 リスクとリターンについて

こんにちは。第2回の今日は、リスクとリターンについて書いてみようと思います。皆さんは、『リスクとリターンはトレードオフ』という言葉を聞いたことがありますでしょうか。あちらが立てばこちらが立たず。片一方を優先させれば、もう一方は犠牲にせざるを得ないということです。

 

投資家の皆さんの多くは、投資に伴うリスクに見合った投資収益を受け取ることを気にします。投資に伴うリスクが高ければ高いほど、高い利回りを要求することになります。目標に沿って考えると、達成するために受け入れることのできるリスクが容認できるレベルなのかどうかは大切ですね。では、リスク資産について見てみましょう。

 

ローリスク・ローリターンの代表が国債でしょうか。3年、5年、10年満期とあって、今は表面利回りで0.05%あるかないかですね。これは、購入時の金額が決まっていて、かつ、毎年の金利も決まっていて、出口も決まっているからですね。だから利回りも安い。ここは特におさえておく必要があると思います。リスクを極力取りたくない投資スタイルの方は、このような国債や社債を購入したらいいんですよね。

 

ミドルリスク・ミドルリターンの代表が不動産です。購入時の金額が確定していて、毎年のキャッシュフローもある程度予測はできる、しかし、売却時の金額が確定していないので、投資全体の利回りは確定していません。

 

ハイリスク・ハイリターンの代表が株です。これは、購入時の金額以外は読みにくい、損益がどうなるのかがわかりにくいのでその分、儲けも大きくなりますね。

 

ちなみに、ローリスク・ハイリターンの商品があるとすれば、かなり注意する必要がありますね。また、ハイリスク・ローリターン商品を売りつける業者さんも多いですよね!!詳しくは直接聞いて下さい。笑

 

ご自身がどのくらいリスクをとって、リターンを得る必要があるのか?許容リスクを決めて、その中で最大限のパフォーマンスを出せる状態にすることが大切ですね。今一度考えてみる必要がありそうです。

 

最近お会いしたクライアント様で、必要以上にリスクをおってしまったケースもありましたので、投資をされる際にご自身の生活設計をどうするのかについては、ぜひご検討いただいたほうが良いと思います。

2016.04.20

第1回 はじめまして

皆さん、初めまして!大阪の資産コンサルティング会社、アセットブレインです。本日からブログを書いていこうと思っていますので、よろしくお願いします。(_)

このブログは会社のブログですので、あまり硬くなりすぎず、柔らかくなりすぎずという程よい塩梅?で書いていこうと考えております。最初のうちは仕事に関係することを書こうと思っています。

初回は、弊社の業務についてです。不動産業者は全国で12万社を超える数があります。その中でも、賃貸に強い会社、売買に強い会社、管理に強い会社など、それぞれ強みというのは異なります。その中で弊社は、不動産ベンチャー企業として生まれました。何をする会社かを一言で言うと、『不動産を活用した資産形成コンサルティング』をする会社です。

ちょっと不動産業者っぽくはありませんが、不動産に関わる仕事であることには間違いありません。現に、『宅地建物取引業免許』『賃貸管理業者免許』『不動産投資顧問業免許』などを保有していますので、不動産に関することについては、あらゆることにつきお手伝いできる体制をとっています。でも、本業は何かというと、不動産コンサルティング業なのです。

『建物を売る』『部屋を仲介する』『商品を買ってもらう』など、特定の答え(商品)が決まっていて販売することが多いこの業界ですが、それだけでクライアントの利益の最大化が果たせるほど、安易なものではありません。実際は、複雑な問題が絡み合って、複雑化しているものも数多くあるからです。現状を正しく分析して、見える形にして解決策を提示する、これが私達のサービスです。

今後、このブログやfacebookなどのSNSを通じて、私達の取り組み、考えていることなどをご紹介していければ良いなぁと思います。ご期待いただければ幸いです。

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